“地产限外”难减外商投资热度

    刚刚迎来开业五周年庆典的卡尔森酒店集团（Carlson Hotels）亚太区总裁Martin Rinck表示，未来一段时间将加大对中国房地产市场的投入，资金规模可达6亿美元（约合45亿元人民币）。
    此前，卡尔森的亚洲投资基本集中于印度，在该国已经营32家酒店和度假酒店，而在中国布局的酒店数量不足10家。但未来三至四年里，卡尔森将使用其中档品牌“丽柏”（Park Inn）和“卡尔森丽怡”（Country Inn）在中国增开30家酒店，每家酒店将耗资1500万到2000万美元。
    无独有偶，前不久，新加坡腾飞集团（Ascendas Group）也在沪宣布，成立两只总额为14亿新加坡元（约合70亿元人民币）的私募基金，专门投向中国内地的工业和商业地产项目。
    事实表明，虽然从去年7月11日到今年7月10日，建设部、外管局、商务部等部委连续发出四项限制外资投资中国房地产行业的文件，但外资对于投资中国房地产市场的热情并未因之急剧降温。业内人士预测，中国GDP增长和人民币升值预期对外资投资房地产市场的影响将长期存在。
    戴德梁行投资部的一位负责人向《财经·金融实务》介绍，目前进入中国房地产市场的外资主要有两种，一类是开发企业；一类是房地产基金，后者又可以细分成机会型和传统型基金。
    其中，外资开发企业由于资金实力和管理模式更强，更愿意建立独资子公司，主攻方向多为中高端的商务地产或住宅市场，比如写字楼、酒店、商场、公寓等，在一个项目上的投资期限平均3-5年。
    传统型基金是指类似教师退休基金的各类基金，资金充裕，倾向于长期持有物业，每年获得较低、但抗风险能力强而持续的收益，比如收益率4%-6%左右，投资周期10-20年。
    机会型基金指那些资金充裕、擅长资本运作，但本身并不具备开发能力的房地产基金，主要采取与中资合作开发或直接购入商业地产的方式，重点布局在商务地产，要求有每年20%-30%、甚至更高的回报，投资周期多为3-5年。
    目前，摩根士丹利、美林、雷曼兄弟等知名投行均成立了大量房地产基金并已在中国跑马圈地，成为各地商业地产的风向标。
    上述戴德梁行负责人分析，在与中方合作时，面对不同的合作者，外资房地产基金会选择不同的持股比例。当中资房地产开发企业实力较强时，一般会选择参股，只提供财务支持，对经营决策不会有过多的参与；倘若一些项目很好，但是合作方的实力相对较弱，外方则会要求控股，并由中方负责具体的开发、经营、沟通等工作。
    德勤华北区企业财务咨询总监谭旭昌认为，中外持股比例不同时，在项目的选择上也会有差别。如果是中方控股，开发项目多为住宅，因为中方一般具有长期开发住宅的经验，另外，建成后即出售，回收期较短，更符合中方的理念；如果是外方控股，开发项目将主要集中在商务物业项目，建成后以出租为主，回收期较长，符合外资的一贯策略。
    虽然投资中国房地产市场利润丰厚，但随着130号文、六部委10号令等文件的出台，外资进入和退出的正面通道已基本被堵死，除非国内房地产开发企业已经在去年9月8日之前完成其海外结构并将资产注入其中。今年以来，SOHO中国、雅居乐、富力地产等在港上市的房地产企业均受到了市场的热捧，除去看好中国地产因素之外，亦是政府限制外资政策造成的奇货可居现象。
    对于目前没有海外结构的本土房地产开发企业，业内人士指出，外资在项目层面的合资将更可行。项目上的合资，只要项目接近完成，外方就可以通过中方回购股份的方式退出，寻找新项目。
    谭旭昌分析，随着退出机会的缩窄，外资开始考虑将资金留在国内循环开发或者在国内融资，利用国内的资金渠道去投资国内的房地产市场。但是目前此类基金尚缺少优秀的本土投资人才来运作。“房地产投资涉及到很多个层次，而中国是个‘关系社会’，现在缺少的就是比较有经验的经理人。”■
（全文详见于10月15日出版的《财经·金融实务》“外资操盘术”）