财新传媒
政经要闻正文

全国频现土地流拍 地方政府护盘力撑地价不跌

2011年04月14日 16:14 来源于 财新网
土地交易遇冷并非地方政府乐见的结局,全国用地需求仍然旺盛,观望过后是新一轮博弈

  【财新网】(记者 张艳玲)楼市疯狂催动地价猛涨,已是去年以来人们的难忘记忆。在上海、杭州等个别城市,住宅楼面平均地价甚至冲破2万元新高,各地地价在房价中的占比大幅攀升。

  今年楼市遭遇年初“限购令”大力调控,地价的狂飙能否就此终止?回应这个疑问的事实是,配合楼市“限购令”的出台,2011年3月国土资源部下发一份关于“做好城市住房用地管理和调控重点工作”的通知,要求“控价格、防‘地王’”,严防出现高价地,对招拍挂出让中出现溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块,督促市县按要求及时上报分析原因,由省级国土资源主管部门约谈。

  调控的效果似乎已初步显现。2011年4月12日,房地产专业研究机构中国指数研究院对120个城市的监测报告表明,一季度住宅用地交易遇冷,土地成交量和成交价格均有所下滑。

  但这并非地方政府乐见的结局。各地政府不仅对楼市“限购”态度消极,纷纷将限购的住房价格指标与国民收入和GDP增长挂钩,被外界批评为“限降不限涨”。据财新《新世纪》记者了解,各地政府更通过对土地交易节奏和价格构成的调整对地价变动施加影响,力撑地价不跌。

  诸多分析人士均对财新《新世纪》记者表示,随着地方政府对“土地财政”依赖不减,若行政调控使得各地土地出让收入的大幅降低,以限购令压地价在现实中恐难奏效。

土地流拍重现 地方政府全力护盘

  限购令的最大影响,主要表现之一在于交易量普遍下降。个别城市在1月已出现土地流拍现象,如在土地供应偏紧的温州,1月底推出的个10地块均无人问津。不过,从总体看,成交量的降幅尚属有限。

  中国指数研究院监测显示,一季度全国120个城市共成交土地4372宗,环比减少21%,但与去年同期相比反而增加13%;成交土地面积的变动趋势也与类同;平均成交楼面地价1609元/平方米,环比下跌11%,同比下跌8%;溢价水平降至8.1%,是近两年来的最低水平。

  中国指数研究中心总监蒋云峰分析,这表明市场处于一个观望期。这是因为在限购令之后,房地产市场走势不明朗,尽管开发商资金链尚没有出现问题,但在市场上拿地会更加谨慎。

  可以观察到,成交量下降并非是简单的交易减少。房价、地价都高烧不退的一线城市主动放缓了推地速度和节奏,二三线城市因担心土地流拍,增加好地供应的同时,也减少了一般地块的推出。中国指数研究院监测显示,全国120个城市一季度推出的住宅用地面积9661万平方米,比2010年四季度下降37%,与去年同期相比下降23%。

  上述监测报告认为,从成交面积与推出面积的比值来看,一季度住宅用地销供比为0.88,与2010年三季度、四季度基本持平,这表明成交量大幅下降主要是地方政府放缓了推地。

  以北京市为例。截至3月30日,北京市一季度共推出土地43宗,用地面积326万平方米,其中住宅用地5宗,32万平方米,且有4块是在1月份推出;“限购令”出台后只推出一块住宅用地,3月份成交量为零。直到3月31日,北京市土地储备才集中推出15块土地后续交易。2月初,在上海市住宅市场转冷前,曾连续两天出让的住宅用地有17幅之多,都获得高溢价率,2月中旬后出让的地块大多“面积小、数量不多、以底价成交”。

  中国土地勘测规划院副总规划师邹晓云告诉财新《新世纪》记者,调控政策之下,地方政府既不能违背中央意愿出高价地、又不愿意市场过冷,只能“控制土地出让节奏”,通过“什么时候推地、推多少”来调控土地市场,更有意推出一些较为保守不易流拍的地块,维持土地市场热度。

  蒋云峰分析,一线城市是此次调控的重点,为了避免“高价地”重出江湖,城市政府放缓了推地节奏;二三线城市因土地供应量大,担心土地流拍,政府在推出优势地块供应的同时,也减少了一般地块的推出。他指出,成交量和成交价下滑与土地出让地块位置、时序相关,并不能由此预期后市土地价格下调。

  思源置地总经理李国平认为,在北京等土地稀缺的大城市,并非没有市场需求,而是城市政府希望通过控制土地出让节奏,避开调控期,便于日后提高土地溢价率。他还认为,其他二三线城市处于快速扩展期,随着供地量增加,大量开发商进入竞争,后期土地价值仍会显现。

责任编辑:王玉虎 | 版面编辑:朱张锁
财新传媒版权所有。如需刊登转载请点击右侧按钮,提交相关信息。经确认即可刊登转载。
  • 收藏
  • 打印
  • 放大
  • 缩小
  • 苹果客户端
  • 安卓客户端
推广

财新微信

热词推荐:
深圳毒跑道 深化农村改革综合性实施方案 缅甸大选 十八届五中全会公报 贾灵敏 哈尔滨雾霾 宁夏首虎被调查 艾宝俊 芜湖爆炸 京张高铁 中新项目落户重庆