“国六条”细则中两大最为业界关注的“悬案”终于揭晓在即。据悉，尽管建设部尚未正式对外公布有关文件，但围绕“90平米”和“70％”的博弈已经结束。
据一位行业协会负责人透露，“名为《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（下称《若干意见》）的文件已经通过最后审批，下发到了地方和一些行业协会的手中。”而这也正是近日业内传闻风起的一个重要诱因。
共有十五条内容的国六条细则出台后，第二条规定引起了业内最大的争议，即“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”
悬念有二：一是所谓“套型建筑面积90平米”将如何计算，例如是否包括公摊面积；二是70％是否针对具体每一个楼盘。对于开发商而言，这无疑是利益攸关的问题。
据业内人士介绍，“套型建筑面积”的概念见诸于1999年国家颁布的《住宅设计规范》，在建筑测量和商品房交易中很少使用。因此，套型建筑面积的定义引起普遍猜测。有开发商认为，套型建筑面积不应计入公摊面积，则90平米的套型建筑面积换算为常用的建筑面积概念，实际可达到110平米左右。
“在解释性文件没有正式出台之前，很难界定所谓套型建筑面积的概念。”北京大学不动产鉴定中心主任冯长春表示。房地产业曾普遍猜测，所谓“套型建筑面积”是其介于使用面积和建筑面积之间的一个概念。
细则二中对于套型建筑面积90平米达到开发建设总面积70％的规定，则同样存在计算方法的问题，即70％是相对什么而言。
细则规定，对于“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求（即90平米以下住房面积必须占开发总面积的70％以上）的，应根据要求进行套型调整”，这很容易让人理解为是对每一个地产项目的约束。事实上，细则甫一出台，许多开发商便立即着手修改规划并提出变通的应对方案。而地方政府亦多予以响应，陆续出台相关文件，要求未获施工许可项目必须严格按照70％的规定并重新规划项目。
然而，细则公布一周后，国土资源部便给出了与之不同的解释，称这一内容意在对一地的整体建设规划进行限定，而非针对具体的地产项目。对此，建设部则一直未予回应。
据北京市建委有关负责人透露，国六条细则中上述规定的模糊性，是导致北京市相关细则迟迟无法出台的重要原因。
据悉，即将出台的《若干意见》首先明确了套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊共有的建筑面积组成，即《房屋测量规范》中所定义的成套建筑面积。
而对于70％的解释，则为“总量与项目相结合的原则”。这意味着，总量上达到70％将成为有关部门衡量一地是否“达标”的核心标准。
同时，《若干意见》重申了各地可根据依据当地住房调查实际情况，合理确定当地新建商品房结构比例。
业界认为，《若干意见》与其说是对国六条细则的进一步解释，不如说是对政策的一种调整。“国六条细则显然预留了变动的空间。”一位开发商说。
有业内人士认为，国六条细则第二条规定的本意侧重通过对具体项目的约束，以达到总体调控目标的实现。但一方面，由于已获得规划许可证的开发商必须更改规划，因而对业界震动很大，另一方面，一刀切的做法能否真正达到效果也令人感到怀疑。
目前，业内对于《若干意见》能否确保实现调控初衷仍然存在争议，即70％的总量调控原则是否会沦为一纸空文。此外，由于直辖市、计划单列市和省会城市因“特殊情况”存在对上述比例的调整空间，且所谓的总量中包括经济适用房，因此，外界担心国六条细则对商品房开发的调控效果会由此大大降低。
据悉，《若干意见》出台后，北京市等一些地方的相关细则也将于近期陆续出台。■
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