物业税改革还有多远？

　　尽管中国2003年10月就决定在“条件具备时开征统一规范的物业税”，但目前物业税的开征并没有明确的时间表。分析人士预计，受制于整个财政体制改革，加之不动产价值评估的困难，物业税改革的前期工作将异常繁重。
　　5月29日在北京召开的“物业税改革国际研讨会”上，与会专家和中央官员一致认为，受制于现行财税体制，中国近期开征物业税的可能性不大。“一两年内开征的可能性不大，但‘十一五’期间开征应该有希望。”国务院发展研究中心副主任、物业税改革课题负责人谢伏瞻说。
　　物业税也称“不动产税”，是指政府对土地、房屋等不动产征收的一种税，主要在不动产的保有、交易、取得等环节征收。由于其税源稳定，可持续性强，在一些发达国家，往往是地方政府一个重要的收入来源。
　　中国目前的不动产税费种类繁多，仅不动产的税种就有11个，还有一个附加税。同时，与不动产有关的各种收费异常繁多，地区差异巨大，少的几十种，多的数百种，“税”轻“费”重。其次，不动产的保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重。其三，只是按照房产的余值或原值作为征税标准，没有反映房产真实的市场价值。其四，内外税制不统一，如房产税仅针对内资企业，而城市房地产税仅针对外资企业；耕地占用税仅针对国内企业而外资企业不必交纳。
　　在5月29日的会议上，由国务院发展研究中心主持的“物业税改革课题组”发布了其第二期研究成果，首次提出了中国实行物业税改革的三个备选方案，并建议中国政府在2008年左右开征“物业税”。
　　国务院发展研究中心课题组报告提出，改革后的物业税应该定位为地方税，主要应由市、县等低层级的政府享有。其税率范围可以设定在0.3%～0.8%之间，而且不同用途的房地产应适用相同的税率。
　　按照课题组的建议，物业税改革按照征收对象可以有三个方案。一是“小改”方案：征收对象保持现有格局不变，对现有的房地产税种进行合并调整。即把目前征收的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并为统一的房地产税，主要对城市经营房地产和工商企业法人使用的房地产征收物业税，居民自住的房地产不征物业税。
　　二是“中改”方案，就是在城市范围内构建统一的物业税制。具体内容包括：在合并房产税、城市房产税和城镇土地使用税的基础上，取消现有的土地增值税，保留房地产交易环节征收的契税和农地征用时的耕地占用税，把所有的城镇居民自住用房地产全部纳入征税范围，而农民的土地和住宅、国家机关、事业单位、社会团体等单位自用的不动产可暂时不列入征收范围。
　　三是“大改”方案，就是城市和农村范围内构建统一的物业税制，具体内容是合并房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，取消土地增值税和耕地占用税，保留契税，并把农民的土地和房屋、国家机关、事业单位、社会团体等单位自用的不动产全部纳入征税范围。
　　由于第一种方案没有触动现有落后的房地产税费体系，并不符合物业税改革的方向，同时第三种方案虽然理想，但失败的风险较大，因此课题组推荐中国政府推行“中改”方案，并建议采取相应的配套措施确保改革成功。课题组建议，“十一五”期间，物业税改革的目标应该是“在城镇范围内构建统一的物业税制”。
　　在具体的改革步骤上，课题组也提出了“三步走”的设想。据课题组成员、国务院发展研究中心研究员倪红日的研究，改革的第一阶段是基础性的准备阶段，要建立房地产登记与信息系统、评估系统，并研究制定物业税收制度。课题组认为，完成这些工作大约需要两年左右。第二阶段是开征物业税阶段。废止或合并现行的相关房地产税，对生产经营性的房地产开征物业税，随后对高档居民住宅开征物业税。课题组建议可在“十一五”中后期实行。第三阶段就是物业税制的完善阶段，主要是将物业税扩展到对非生产经营性的居民住宅全面开征物业税。这是五年后的目标。
　　但是，由于中国正在推进行政体制改革，财税体制的改革也逐步深入，这些改革的进展和未来结果必然对物业税改革带来不确定性。如果中国现有的五级政府体制有所改变，中央和地方、地方各级政府之间的财权、事权划分出现重要调整，都对物业税的征管、分配体制产生巨大的影响。事实上，未来中国出现上述体制调整的可能性是相当大的。
　　国家税务总局地方税司司长赵兴玉也表示，“在‘十一五’末期，应该推出物业税。但改革的难度非常大，最主要的还是财税体制的改革。因为物业税是地方税，开征前不仅要测算纳税人的负担、能力，还要考虑中央与地方的事权如何划分、财权如何调整。如果这些问题不明晰，地方政府心里没底，可能就不会支持。 ”
　　同时，据专家测算，中国目前共有1.2亿套房屋，分布在166个城市，2000多个县，但却没有完善的房地产登记系统，也缺乏房地产价值的评估系统，而房地产评估的机构的建立、人才的培养都需要一个过程，这都对物业税的改革增加了不少困难。■