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全国土改试点德清首宗集体建设用地入市

2015年09月09日 09:45 来源于 财新网
9月8日下午3时,国务院授权的改革试点县湖州德清首次以公开招拍挂的方式,成功出让一块面积为20亩的村级集体经营性建设用地,售价高达每亩57.5万元

  据浙江日报9月8日消息,一记响亮的槌声,打破了浙西北山乡的静谧。

  这一槌,将记入我省土地改革史册。湖州德清,作为国务院授权的改革试点县,9月8日下午3时,首次以公开招拍挂的方式,成功出让一块面积为20亩的村级集体经营性建设用地,售价高达每亩57.5万元。一夕之间,这片沉睡的乡土被彻底唤醒,让世人看到它的夺目光彩。

  “建立城乡统一的建设用地市场,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”,不到两年时间,党的十八届三中全会提出的制度设想,已在浙江德清得以真切落地。

  “这项改革的意义不可估量,它将全面激活农村土地资产,促动农村集体经济发展,更好地保障农民权益。”德清县委常委、常务副县长杨卫东说。

  从德清试点开始,浙江农村已深切触摸到这场改革重大而深远的意义。这个秋天,这记槌声,回旋在莫干山麓,震彻浙江乡野深处。

  一槌定音

  “死权”变“活权”

  9月8日下午3时25分,当槌声落定时,德清这块被拍地的出让方代表——砂村村党总支书记、洛舍镇砂村村股份经济合作社董事长胡金璋,成了媒体记者争相采访的对象。

  面对长枪短炮,激动不已的胡金璋重复着两句话:“这是改革送来的实惠!这是改革送来的红利!”

  农村集体经营性建设用地,是指具有生产经营性质的农村建设用地,如过去的乡镇或村办企业用地。一直以来,关乎农村经济发展、农民切身利益的它们,始终处于“死权”状态。我国现行的土地管理法第六十三条明确规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

  “使用权没法交易,土地就无法展现市场价值。”德清县国土局副局长邱芳荣说,乡镇或村办企业走过辉煌后,这些土地大多陷入“沉睡”之中,上面遗留的厂房或闲置荒废,或低价出租,乡镇或村级集体的土地收入微乎其微,集体经济发展步履缓慢。

  这几年,莫干山脚下民宿经济迅速崛起。但受限于土地政策,资本大多只能投在租赁空置农居、废弃校舍上,无法形成规模投资效应,也不利于村庄规划和长远发展。

  “更为重要的是,很多村庄都想借机壮大集体经济,但苦于没有第一笔启动资金。”莫干山镇镇长居晓华说,哪怕只要有一块地、一亩地,能像国有土地那样入市交易,问题就解决了。

  让人惊喜的是,今年2月27日,全国人大常委会授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域,暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。德清,因为多年来在统筹城乡发展、城乡体制改革、土地管理创新等方面的卓越表现,成为农村集体经营性建设用地入市改革的试点县(市、区)之一。

  数月以来,德清县按照中央统一要求和国土资源部批复方案,在省委、省政府的领导及省有关部门的支持下,结合本地实际,紧守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线,大胆探索创新,审慎稳妥推进改革试点。

  9月2日,记者实地探访砂村地块时,胡金璋和村民们都兴奋不已,“春天以来,我们已准备好50亩可供出让的村级集体经营性建设用地,首期推出20亩。”

  砂村位于德清中部,顾名思义,以砂兴村。兴盛时,村中处处是矿山,户户都是矿老板,环境日益恶化。2013年,为治理生态环境,村庄关停所有矿山,平整出7000多亩连片土地。

  “砂村是典型的‘老板村’,矿山关停后,光是闲置资金就有8亿元至10亿元。村民都希望这笔资金能在本村找到好的投资项目。”胡金璋说,这次肯定有本村村民去竞标。

  确如胡金璋所料。9月8日,砂村村民林国祥,以1150万元的总价拿下了这块土地。这让胡金璋以及德清所有的乡镇村干部都信心倍增。中部的洛舍镇、东部的钟管镇、西部的莫干山镇和筏头乡,都已备好数块条件成熟的土地,等待就地入市。

  “重要的不是价格,而是集体土地与国有土地真正实现同权同价。这样,农村的‘死权’就能变成‘活权’,‘活权’就能生出‘活钱’了。”洛舍镇副镇长王永说。

  同权同价

  促进城乡统一

  当媒体还把目光聚焦在砂村地块时,德清县莫干山镇仙潭村的一处山坳里,有块沉睡20年之久的土地,已悄然苏醒。

  8月19日,德清县公共资源交易中心门户网站,在公告砂村地块拍卖的同时,公示了仙潭村地块的协议出让,也即德集协示(2015)第1号。公示显示,该地块6.06亩(4040.88平方米),协议出让价307.1084万元。8月24日,公示结束,德清县莫干山镇醉清风度假酒店成为该地使用权的新主人。

  “严格意义上说,这才是‘入市第一宗’。”邱芳荣解释说,为积极稳妥推进改革,亮出“第一拍”之前,德清小试牛刀,以协议出让的方式,首推仙潭村这块镇级集体经营性建设用地。正因如此,“醉清风”所有者、本土投资商赵建龙,有幸成为第一个“吃螃蟹”的人。

  9月3日下午,赵建龙带着我们驱车穿越葱茏山林,来到一处绿意盎然的山谷前。“就是这块地,我等它整整两年了。”指着眼前的废旧厂房和荒芜绿地,赵建龙说。

  多年前,莫干山脚下的“裸心谷”还未扬名时,赵建龙就已意识到乡村旅游和民宿经济的巨大潜力。两年多前,他买下眼前这片废弃厂房,想将它改造成民宿。

  “可是,没有土地使用权,既没法重新建设,也没法改变用途,最后只好放弃,让它继续荒废在那里。”赵建龙说,2000平方米的厂房、100多万元资金,就这样沉淀在山谷里。

  赵建龙艰难守候的两年,恰是我国农村集体经营性建设用地入市,从顶层制度设想、基层制度设计到改革试点实践的两年。

  此前,德清不仅在农村产权制度改革上先行一步,集体经营性资产也完成股份制改革,并通过“多规合一”厘清划定“城乡建设用地扩展边界”。试点以来,德清县有关部门又制定了“一办法、两意见、五规定、十范本”的完整政策体系,从而为农村集体经营性建设用地入市打下坚实基础。

  “多规合一”,在德清表现为“四规合一”,也即城乡建设用地必须同时符合土地利用总体规划、城乡建设规划、产业发展规划和生态保护规划。在此过程中,地处德清西部、不适合发展工业的仙潭村地块,其用地属性从工矿调整为商服。

  8月26日,赵建龙从县国土局捧回盼望已久的《中华人民共和国集体土地使用证》。“浙江省德清经集用(2015)第00000001号”的字样,清晰地表明,这是德清的“入市第一宗”。“有40年使用权,与国有土地一模一样。”他说。

  同样沉浸在喜悦中的,还有身为镇长的居晓华。这次协议出让的仙潭村地块,是莫干山镇的镇级集体经营性建设用地。“莫干山镇是经济薄弱乡镇,农村集体经营性建设用地入市产生的收益,可大大推动农村基础设施建设和民生事业发展。”居晓华说。

  据了解,目前莫干山镇约有镇村两级集体经营性建设用地300亩,以仙潭地块的成交价50.66万元/亩计算,意味着该镇守着1.5亿元的“宝藏”。另外,记者从德清县国土局了解到,目前德清全县约有农村集体经营性建设用地共1881宗,面积10691亩。接下来,条件成熟的地块,会被陆续有序地推出。

  作为“入市第一宗”的受让方,赵建龙最近开始重新修改“醉清风”度假酒店的蓝图,希冀它的建成能点亮“中国民宿第一镇”莫干山镇的夜经济,“首期至少投入7000多万元吧”。

  改革杠杆

  撬动山乡发展

  拿到证的那天起,赵建龙先后收到了两家银行的邀约:如果你的项目缺少资金,可拿这本证来抵押贷款。

  如今,赵建龙已从中国农业银行德清县支行贷款150万元。今天拍卖现场,当地农行还当场与竞得者林国祥签下意向授信协议,将给予690万元额度的抵押贷款。

  “与国有土地同权同价,就意味着农村集体经营性建设用地的使用权,除了可出让外,还可租赁、作价出资(入股),并享受转让、出租、抵押权能。”全程参与实施方案制定的邱芳荣说。

  就在砂村地块开拍的一周前,中国农业银行德清县支行行长杨宏伟,已多次主动与德清县国土局对接,表示愿意为该县集体经营性建设用地的受让方,有条件地提供抵押贷款等金融服务,并给予适当的浮动利率优惠。

  对钟管镇的小微企业而言,金融机构的积极跟进,是至关重要的。“这些小微企业正处于成长期,需要扩大厂房和生产力,但资金实力毕竟有限,买下土地或许就无法扩张生产。”副镇长沈志刚说,一旦金融机构愿意提供抵押贷款,小微企业在买下土地后,就能重新周转到生产资金。

  鑫云木皮厂的老板娄永华,恰是这样盘算的。从2000年开始,他的企业就蜗居在戈亭村一间占地1.35亩的老厂房里。这家只有6个工人和1台木皮裁切机的小微企业,年产值约300万元。“早就想过,把这块地买下重建厂房。生产资金不够,就去银行抵押。”他说。

  在德清,农村集体经营性建设用地曾经令人“食之无味、弃之不舍”,而今已成为“香饽饽”。这次砂村地块的拍卖,之所以备受社会各界关注,还在于它数额可观的出让金。一种担心随之到来:土地变得更加值钱,会不会产生权力寻租?

  “制度设计时,德清就对这个问题作了鲜明回答。”县农业局工作人员说,《德清县农村集体经营性建设用地入市收益分配管理规定(试行)》,对各类方式入市获得的收益,明确了属性和用途。如以出让方式入市的,其入市收益作为集体积累,统一列入集体公积公益金进行管理,并可作为村股份经济合作社(或村经济合作社)经营性资产,追加量化成员股权。

  “也就是说,土地收益将被纳入专门的账户,通过对外投资、购买物业、股份合作、购买政府性债券等形式,用于壮大集体经济。”胡金璋说,按规定,确需动用这笔资金,用于村级公益事业支出,还得经乡镇人民政府审核同意,但支出总额不得超过出让收益的50%。

版面编辑:王永
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