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中介炒房合同被判不成立 学者称违反公序良俗

2017年04月10日 09:23 来源于 财新网
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学者认为,职业中介人不得在从事经纪中介的同时,利用信息自己参与交易牟利,这是普遍禁止的,即公序良俗
“全民炒房”时期,以“炒卖”房屋为目的的购房合同是否有效,牵动各方神经。

  【财新网】(记者 周东旭 单玉晓)全民炒房”时期,以“炒卖”房屋为目的的购房合同是否有效,牵动各方神经。近日,天津法院的一系列判决,引发广泛讨论。

  据天津《每日新报》报道,2016年3月,尤某某与吴某某签订房屋买卖居间合同,约定以81万元购买吴某某的房屋一处,并约定同意买方在办理该房屋手续时过户给第三方。后来吴某某发现尤某某系从事炒房的人员,便明确表示解除合同。天津滨海新区法院塘沽审判区认为,此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会,同时另寻买主,将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋,其签订买卖合同并非真实意思表示,故该买卖合同不成立。

  滨海新区法院塘沽民二庭副庭长李桂华介绍,此类案件多为房地产中介人员,利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势,与卖房人签订房屋买卖合同,再加价转卖给他人从中牟利。

  判决结果是否妥当

  参与“炒房”,此前签订的购房合同就不受法律保护吗?北京航空航天大学法学院院长龙卫球向财新记者表示,合同是否无效,不能仅看合同动机,“普通人不会因为炒房而导致合同无效,特殊从业者就不一样了。”

  龙卫球进一步解释,职业经纪人、职业中介人从事经纪中介时,利用信息自己参与交易牟利是全世界都禁止的,属于违反特定职业道德,即违背民法意义上的公序良俗原则。

  而该案判决之所以引起争议,龙卫球认为与法律论证和法律适用不准确有关。比如,判决论证错用了“意思表示不真实”,但忽视了案件是房屋中介介入买房,存在特殊性。“中介负有特定职业义务,存在职业限制,可以构成一种特定的公序良俗。”龙卫球说。

  接受财新记者采访时,京都律师事务所民商诉讼研究中心主任、最高法院原法官王胜全也基本认同该案裁判结果。他认为,维护房地产市场秩序,抑制炒房行为,不能只靠行政力量,司法机关也应辩法析理。

  王胜全同样认为,这一裁判在法理上“还是值得探讨的”。所谓以“炒房”为目的,在民法上评价为动机,但动机不是意思表示的要素,仅为意思表示的“间接原因”。动机深藏不露,外人无法了解把握,如令其影响意思表示或者合同的效力,交易安全就会丧失。

  “尽管购房者的‘炒房’动机不良,应当受到谴责,但其购房的意思表示不受动机影响。判断合同成立的标准是当事人意思表示一致。从本案看,既然当事人签订了购房合同书,这就表明合同已经成立了。”所以,王胜全认为,如果从违反公序良俗的角度判决合同无效,似乎更符合法理。

  “对合同不成立的,该如何处理,《民法通则》《合同法》都没有规定。对这一法律漏洞,需要法官填补。类推适用的结果是,不论判决合同不成立,还是判决合同无效,二者的法律效果是一样的。”王胜全说。

  不过,亦有民法学家对本案提出不同意见。中国人民大学法学院教授石佳友就表示,现行法律并未禁止房屋中介从业人员个人以自己名义买房——尽管这是出于牟利目的。

  他认为,本案是典型的商品房买卖合同,而且作为交易标的之房屋价值巨大,因此具有商事合同的特点。“在这样的房屋买卖合同中,双方的‘真实意思’就是以在自愿和平等条件下协商好的交易价格完成房屋交易;中介的身份对双方这样的真实意图,并没有影响。”。(详见财新网:【争鸣】中介炒房合同如何“不成立”?

  特定职业的“公序良俗”

  如何理解特定职业的“公序良俗”?龙卫球介绍,相关部门规章对职业经纪和中介有较为细化的规定,可以抽象出忠实、尽职、诚信等义务,同时也有不少禁止性规定,包括特禁止套买套卖行为,这均可以作为法院判决违反公序良俗的依据。

  继承和发展了《民法通则》《合同法》等规定,今年3月刚刚审议通过的《民法总则》第八条亦明确,民事主体从事民事活动,不得违反法律,不得违背公序良俗。

  龙卫球表示,这是一项明确以禁止表述方式表现出来的民法基本原则,是中国民法基本原则中的限制性原则之一,构成对作为民法体制性原则的平等原则和自愿原则等的一种限制。但是,司法中怎么判断违反公序良俗不容易,“掌握太宽不行,放任不掌握也不行”。

  龙卫球认为,民法上的公序良俗很多时候需要有特定化或职业化考量,“对于一般人不要求,对于特定人或特殊的从业者却可能有要求。”比如,教师上课故意懈怠,通过办班补课赚钱,这就是违反特定职业的公序良俗。“现在中小学老师好像不少这样的,有的老师甚至在上课时明确要求学生去上他们的补习班。”

  尤其是在近期房价强势上涨的背景下,王胜全也表示,购房合同签订后,卖方拒绝履行合同,其实违反了民法的诚实信用原则,不应当得到司法的支持。“法官判决合同不成立,显然不是出于保护不诚信的卖方的目的。但在房价单边上涨的行情下,判决结果客观上是有利于卖方的。在秩序与公平、自由与正义之间,有时难以平衡兼顾,这或许是就司法的局限性吧。”

  职业中介的信用危机

  职业中介作为房地产市场交易的重要组成部分,已经成为越来越重要的一环。龙卫球认为,天津案件凸显房屋职业中介信用危机四伏。

  “通过职业中间人的房屋买卖,需要中介很有信用,前提在于制度保障,职业中介受到严格规范,行为不会变形。当前中国市场经济缺乏信用,专业化水平低,与职业中介规范的薄弱有很大关系。”龙卫球说。

  “还可以从房屋中介,推及到证券中介、保险中介、金融中介,以及职业经理人等。”龙卫球认为,广义上职业中介也包括职业服务,比如律师、会计师等。“如果在中介以及职业市场兴起之后,不能有效强化职业规范,最终他们很可能不是帮助市场,而是戕害市场。”

  龙卫球认为,中国近些年的市场经济法治建设,主要还是停留在简单的合同交易、商事组织以及资本市场等方面,对于市场信用建设特别是职业人信用建设没有足够的重视,导致职业中介失范行为频发,市场信用衰亡,市场经济甚至变成丛林经济。现在应当通过天津这个案件好好思考一下了。

责任编辑:王逸吟 | 版面编辑:刘潇
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