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800万买北京啥样学区房

2017年03月17日 09:54 来源于 财新网
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在北京,800万可以买什么样的学区房?在目前疯狂的房市中,可以买到德胜门学区约40平米的1居室,什刹海学区近50平米的2居室,金融街学区不足60平米的地下室
位于北京五道口的学区房。视觉中国

  【财新网】(记者 陈少远 实习记者 吴迪)伴随着北京房价新一轮扬势,一位匿名用户在中国社区网站“知乎网”的发言近日引发了舆论热议。

  “为了一个虚幻的‘好学区’,我离开北京……这样做是否值得?”上述发言者自称是北京大学本硕博毕业生,曾获北京户口,并在中国科学院某研究所工作,但因无力购置房产让孩子进入好学区就读,举家移居南京。

  “学区房值钱,而学历不值钱。”“学区房”又一次成为话题中心。

  学区房有多值钱?财新记者以客户身份咨询时,链家房地产公司中介陈凌(化名)列出一笔账——

  若以800万总价计,按目前均价报价,在北京各热门学区中,可以买到德胜门学区约40平米的1居室,什刹海学区近50平米的2居室,或是金融街学区西单小学附近不足60平米的地下室。

  金融街学区位于北京学区房市场顶端,陈凌告诉财新记者,若非地下室,正常的房子“均价已达20万-23万/平米”。

  在义务教育阶段,西城区和海淀区富集着北京的优质教育资源。公开资料显示,目前两区分别有11个学区和17个学区。其中,西城区的德胜学区、什刹海学区、金融街学区,海淀区的中关村学区、海淀学区、八里庄学区颇受购买者青睐。

  据财新记者采访梳理发现,目前,包括德胜学区、中关村学区在内的北京多个优质学区内的房源挂牌均价已超过12万/平米。

  此外,优质学区的学区房房价也在近期呈明显涨幅,例如裕中东里小区(区内的裕中小学现可直升三帆中学)的成交均价已由今年2月的近13万/平米,涨到了3月的近15万/平米。

  “随着择校选择性更小,学区会更加被看重。”一位地产行业研究员告诉财新记者,此轮“学区房”价格上涨或还与北京义务教育阶段的入学政策调整有关。

  2017年1月,北京颁布新一年的小升初政策。海淀教委表示,2017年“小升初”推优将取消,特长生入学途径暂时保留,“未来还将进一步减少小升初入学途径”。

  此前,北京市教委就曾要求,各区“小升初”推优比例应逐渐减少,最终于2017年在全市范围内取消推优。这就意味着,要进入北京的优质中学,除购买学区房外的择校渠道又少了一条。

  据诺丁汉大学商学院(中国)金融学副教授华秀萍在财新网公开撰文指出,一线的住房已然开始成为一种金融投资产品,具备了“保值”、“投资”与“炫耀”的多重功能,如果再冠以“学区”,则又可以免去“择校”的烦恼。华秀萍认为,畸形的土地财政越演越烈,导致全民买房与炒房的癫狂不断上演。

  800万买什么-金融街“地下室”

  金融街学区内富集着北京顶级的教育资源。在小学学段,实验二小、西单小学、宏庙小学扬名京城,又有北京四中、北师大附中等著名中学跻身中学学段。

  如何用800万购置学区房,让一个有北京户口的孩子在此上学?

  陈凌提供给财新记者的选择是两个西城区京畿道小区的地下室房源。该小区是西单小学的学区房。信息图片显示,面积接近60平米两个地下室均于今年2月底挂牌,报价在14万/平米左右。

  财新记者在上述图片中看到,一处地下室现作租赁用,摆放着多个上下铺床具,天花板可见斑驳痕迹,采光也难称佳。

  但陈凌告诉财新记者,这种地下室只是楼层低而已,“也是正常的房子,只要有正规的房本,(学区房功能)跟楼上的其他房子是一样的”。

  “西城学区房现在比较稀少,买个性价比高的需要看运气。”另一位房地产中介也告诉财新记者,西城区是老城区,房子房龄老,多要全款购买,“买了只能用来给孩子上学”。

  陈凌指出,目前在京城的学区房链条上,次之的德胜门学区育翔小学、五路通小学学区房,均价已达16.5万-20万/平米。此外,中关村学区房价已涨至10万-14万/平米,什刹海学区和月坛学区整体均价分别达17万/平米和13万/平米。

  在北京,若想在兼顾未来孩子上学的前提下以400万总价购置房产,按照上述中介的建议,只能在东城区的普通学校附近买个一居室,“先占个坑,没问题”。

  财新记者获知,还有家长购置的学区房为商住两用房,如中关村立方庭小区内的一些房源。该小区因是中关村二小的学区房,常被地产中介推荐给购买用户,“公寓基本在400万左右”,但非住房,“贷款最多贷20年,利率会上浮10%到20%”。

  上述地产研究员告诉财新记者,在目前北京的房市中,受热捧的是月坛学区和德胜学区的学区房,“德胜学区一直是最好的学区,月坛学区主要是在教改后,一所比较差的中学由好中学合并了”。

  北京学区房价格“天际”屡遭突破

  北京近年义务教育阶段入学政策的趋严,是学区房持续发烧的原因之一。

  尤其是在2014年,北京市教委颁发十五条禁令,明令禁止“递条子”、赞助费等择校方式。当年4月,北京的教育主管部门还曾公开宣布,正式取消“共建生”这种入学方式。

  2013年3月引发各界关注的“天价学区房” 尚不足10万/平米。据《财新周刊》报道,那是一套37平方米报价350万的一居室,位于北京市海淀区五道口。五道口由此被网友戏称为“宇宙中心”。

  4年后,多地学区房价格竞相上涨,当年的“宇宙中心”已甘拜下风。链家网成交数据显示,2016年华清嘉园一处约50平的房产成交价近14万/平米,总价达700万。

  财新记者发现,近几年内,在媒体报道中,北京的学区房价格屡屡“突破天际”。

  极端案例包括,2014年,东城区史家小学的学区房,一个胡同里的5平米单间售价190万,被曝每平米接近40万;而在2016年,西城区北京实验二小附近的文昌胡同,一套11平米的平房被曝出总价达530万,每平米约46万。但在央视的调查中,后者并未在西城区房管局有产权交易过户记录。

  陈凌告诉财新记者,现在在链家网上,每平米价格超过15万的房子都被北京市主管部门要求不能公开,“只能在内网查看”。

  自2016年来,北京——这座目前约有2170万常住人口的城市——已经历三波房价上浮。

  第一波出现在2016年春天。据《21世纪经济报道》报道,当年3月底,出于政府的调控政策,各大房产中介网下架了单价超过30万元的学区房。

  半年后,北京迎来房价第二波跳涨。2016年9月,某公司拟通过出售北京两套学区房保壳的消息引发舆论强烈关注。

  据财新记者获得的链家研究院监测数据,在刚过去的2017年3月第2周,北京二手房市场进一步升温,链家成交量近5千套,“为2016年以来的周度第二高”。

  多位房产中介告诉财新记者,在学区房市场,三四十平米左右的一居室最受购买者欢迎。财新记者统计链家地产网数据发现,经过三波涨价潮,北京一些优质小学的学区房(以一居室为主)出现了每平米2万至5万的涨幅。

  例如在德胜门学区,育翔小学所在的德胜里一区内的由2016年3月的约10万/平米上升至2017年2月的约15万/平米。金融区学区的宏庙小学附近的丰汇园小区均价达到近5万/平米的涨幅,2017年1月的报价数据显示,该小区房源已接近20万/平米。

  “(可能)只剩下学区房一条路了。”上述地产研究员认为,若以后特长生、点招等方式也被叫停,北京的学区房或将继续“突破天际”,“以前大家觉得最好的学区房也不过20万,但是一旦天花板被打开了,就打开了(房价)向上(浮)的空间。”

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