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50城卖地收入同比增六成 土地调控治标不治本?

2017年04月01日 16:44 来源于 财新网
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截至3月30日,中国50个热点城市土地出让金合计为5885.8亿,同比上涨59.6%。业内人士指出,即便地方政府设置了多重约束政策,但依然“治标不治本”,“治本”需增加土地供给
截至3月30日,中国50个热点城市土地出让金合计为5885.8亿,同比2016年同期的3689.1亿上涨了59.6%,武汉、合肥、南京、郑州、杭州等城市卖地收入超过200亿。中原地产研究中心的最新统计数据如是显示。图自视觉中国

  【财新网】(记者 黄子懿)截至3月30日,中国50个热点城市土地出让金合计为5885.8亿,同比2016年同期的3689.1亿上涨了59.6%,武汉、合肥、南京、郑州、杭州等城市卖地收入超过200亿。中原地产研究中心的最新统计数据如是显示。

  数据还显示,2017年拿地最多的20大房企,比2016年前20名房企同期拿地总额上涨75%。其中,13家开发商拿地总价超百亿。碧桂园、中海地产、保利地产以总价411.21亿、279.2亿、272.11亿分列拿地总价排名前三,分别拿下69宗、23宗、26宗地。

  中原地产首席分析师张大伟认为,在地方政府设置了多重调控约束政策后,虽然市场有所降温,但房企依然在积极布局,“部分住宅属性地块依然多家企业以突破上限的价格拼抢。”

  易居房地产研究院副院长杨红旭则对财新记者表示,为控制地价,地方政府近年来出台了诸多调控手段,比如限价、竞价、摇号、竞配建和增自持等等,但依然“治标不治本”。“从治本上讲,调控楼市的短期重点在于改善供求关系,抑制不合理需求,同时增加土地供给。”

  拿地依然积极

  在一线城市紧缩供地的情况下,二线城市成为开发商争抢的重点。武汉、合肥、南京、郑州、杭州、苏州、天津等城市卖地超过200亿。

  对此,张大伟表示,在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后,房企补充土地的积极性明显较高,“即使在调控影响下,各地供应土地依然未出现流标等明显的降温现象。”

  据中原地产统计,2016年第四季度以来,已有近40个城市、出台了120次各类地产约束性调控,部分非热点属性的土地出现明显降温,土地市场已出现分化。

  张大伟表示,标杆房企对热点城市、热点地块拼抢积极,特别是武汉、南京、苏州、合肥等城市。“房企依然积极布局,即使在地方政府设置了多重调控约束政策后,部分住宅属性地块依然多家企业以突破上限的价格拼抢。”

  不过,他表示,相比较之前而言,的确有所降温。

  “因为非常明显的拿地成本增加,未来房价上涨预期更加强烈。而一旦房价进入调整周期,很可能房企面临着巨大的销售难题。”张大伟说。

  治标不治本?

  房企拿地成本增加的原因之一,在于2016年以来热点城市配合楼市调控出台的一系列土地调控政策。具体来讲,部分地方政府通过对土地出让“招拍挂”设置附加条件等约束性措施,增加开发商拿地成本,同时加大保障房与租赁市场供给。

  这些约束性措施包括了“限地价、竞房价”、“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建”以及“竞养老设施”或“竞自持面积”等。一般来讲,是指在招拍挂环节中设定地价溢价率上限,通过竞拍最低销售房价、最大配建保障房或养老设施面积、最大自持面积等确定竞得方。

  以北京为例,“930新政”之后,北京从2016年10月开始执行“限房价、竞地价”的招拍挂新规。此后,北京出让的商品房用地均限制了未来入市的售价,并需自持一定比例的商品房。北京市规划国土委相关负责人在近期一次研讨会上表示,从成交来看,这种方式实现了“控地价、稳房价”的目标,将溢价水平全部控制在50%以内,稳定在合理区间。

  中原地产提供的材料显示,从溢价率看,2017年,大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调,在一系列约束性政策下,“地王”出现频率有所减少。张大伟表示,土地调控政策一般适合叠加其他政策共同起作用。

  以北京为例,张大伟认为,配合信贷等调控政策,房地产调控取得了一定效果,北京市场目前已经降温,同时土地调控也增加了自住房等中低价位的商品房供应。

  不过,这些调控政策让拿地的开发商面临较大的成本压力。2016年12月,万科花费50亿元拿下的北京海定区永丰一宗地块,该地块要求100%自持,且仅能用作租赁,不得销售。3月下旬,据澎湃新闻等媒体报道,万科正对该地块寻找出路,拟携小米试水合作建房,内部认购已开始,价格虽为市场价一半,但无产权。

  “目前看开发商的账是算不过来的。”北京房地产法学会常务副会长、首都经贸大学教授赵秀池表示,即使是从二手房市场看,房东租赁也是不划算的。“目前这个模式还没有定下来,比如小米职工买不买账、是否划算等,因为他们没有产权,只是长期租赁。”

  张大伟则判断,该地块是100%自持,属性较为特殊性,开发商实现营收“难度非常大”,对市场的影响也较为有限。

  他表示,在楼市调控的大背景 下,上升的拿地成本也代表着房企风险的增加。“未来一年房价不涨超过50%,拿了‘地王’的企业都将面临入市难题,巨大的成本压力让风险非常大。对于溢价率超过100%的地王来说,这些地块区域未来1-2年售价涨幅不到100%,地王入市的难度都非常大。”张大伟说。

  根源是供不应求

  杨红旭表示,当前地方政府为了控制地价采取的诸多调控手段“治标不治本”。从治本上讲,短期重点在于改善供求关系,抑制不合理的需求,同时增加土地供给。“但在增加土地供给这方面做的很不好,很多城市的供地计划到年底都完不成。”

  “北京去年就很典型,大部分计划没有完成。”杨红旭说。据财新记者的梳理,2011年-2016年,北京不仅计划供应量从1220公顷降至850公顷,除2013年外,其余年份计划完成率均在50%上下徘徊,2016年甚至出现断崖式下降,仅12%左右。

  “供地量太少了。”杨红旭表示,开发商之所以拿地比较激进,是出于其对楼市和自身库存的判断,同时也受土地供应的影响。“开发商不知道一年当中这个城市要出让多少地,也不知道土地供应的分布。”

  为此,他建议,地方政府调控楼市时应制定更详细的供地计划,包括每月供应土地数量、性质、分布等等,制成表格向全社会公,一旦计划完不成,就要启动问责机制。“开发商看到之后就知道,如果想在该城市拿地的话,会有几次机会,以此来分配资金,安排拿地节奏。”

  地方政府的供地节奏一直被业内诟病。赵秀池向财新记者透露,许多地方为了年终结算方便,会在年初选择集中供地。

  杨红旭认为,地方政府供地节奏应保持一个匀速,只有这样,开发商才能对供地有个判断。“不能说开发商拿地随着市场波动,地方政府卖地也随着市场波动,这是不对的。因为供地是一个市场预期,这个预期需要稳定。”

  北京曾公布,2017商品住宅用地计划供应260公顷,较2016年下降七成。不过3月17日,北京住建委发布公告称,商品住宅实际供地量今年会超去年,仅一季度供地目标就为161公顷,为2016年实际供应总量的1.56倍。两会期间,北京集中推出一批土地。

  在赵秀池看来,“集中供应是短期的,得看整个年度的实际供应总量”。她表示,“房价涨在于供不应求,根源还是土地供应不够。”

责任编辑:高昱 | 版面编辑:张柘
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