财新传媒
政经要闻正文

刘守英:德清试点极大释放集体建设用地价值

2016年06月04日 12:47 来源于 财新网
集体经营性建设用地入市试点之一浙江省德清县总结,集体经营性建设用地权利得到确认后,极大地释放了土地利用效能;集体经营性建设用地使用权享有与国有建设用地同等的抵押权,实现了“同等抵押”,企业也更愿意放心大胆地进行升级改造,助推经济转型升级

  【财新网】(记者 汪苏)6月3日,银监会、国土部组织全国15个集体经营性建设用地试点县(市、区)在浙江德清召开现场会,解读日前出台的《中国银监会 国土资源部关于印发农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法的通知》。

  无法抵押,一直是农村集体建设用地入市的瓶颈之一。若抵押权能实现,意味着农村集体建设用地与国有建设用地的“同权同价”,迈出关键一步。

  2015年初,根据中共十八届三中全会部署,新一轮的农村农地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点正式启动,并在全国选定了33个改革试点,其中15个是集体经营性建设用地入市试点。

  浙江省德清县正是这15个农村集体经营性建设用地入市试点中,走在最前面的。目前,浙江省德清县已入市的集体经营性建设用地达45宗,占全国试点地区已入市土地宗数的逾三分之二;并有16宗地做了抵押贷款。

  在德清参加现场会的资深土地问题专家刘守英告诉财新记者,通过一年多的探索,德清已经在集体建设用地如何出让、土地估值、增值收益分配、抵押权能实现等方面,形成了比较完备的制度供给。德清的实践证明,通过建立一套完备的制度,农村集体经营性建设用地入市“完全可以搞成”。

  根据德清县国土局披露的数据,过去一年来,已经入市的这45宗地共396.63亩,成交金额1.0387亿元,集体经济组织获得收益8755万元。抵押的16宗地总面积112968.88平方米,抵押品估值4182.2万元。

  德清如何极大释放集体土地价值

  2015年3月获批成为全国试点后,德清为集体经营性建设用地入市制定了系统方案。

  首先是调查摸底。2015年4月起,德清对全县存量集体经营性建设用地搞了普查,摸清了1881宗10691亩的底数。此后,德清对这些地块“一村一梳理,一地一梳理”,排定了符合“就地直接入市”条件的地块,共有1036宗面积5819.01亩,并对所有地块进行了公示。另有845宗4872.85亩,由于地块零星、分散,需要先复垦,则按计划调整到产业集中区入市。

  德清从就地入市做起。2015年9月8日,首宗以拍卖方式交易的农村集体经营性建设用地成功入市。此地块位于洛舍镇砂村村,面积19.94亩,规划用途为商业服务业用地,紧邻规划中的湖州莫干山高新区北部园区,亦毗邻规划中杭宁高速砂村出口。这宗地的入市,吸引了4位竞买人报名参与竞拍。经过24轮竞拍,砂村本地商人林国祥以1150万元的价格,获得该宗地40年使用权,溢价率达到了20.2%。

  德清县试点工作领导小组总结认为,这一价格与国有建设用地价格基本一致,实现了“同权同价”入市,也说明地块区位好、配套成熟、前景明确的集体经营性建设用地受到了市场欢迎。

  这宗地成功入市、收益返还后,砂村集体经济组织的每股股权价值从5500元,一下子增加到8000元,增幅达45%。

  目前成交的45宗地都是就地直接入市,基本都采取“招拍挂”方式交易,少数地块考虑到原土地使用者利益等情况,采取协议出让方式。入市方式也分为“出让”和“租赁”两种。

  德清县估算,若以可入市的10187亩土地为基础(含“就地入市”与“异地调整入市”),以工业、商服业4:1的出让比例,和平均26万元/亩的价格计算,德清农村集体经营性建设用地入市,可实现集体出让收入26亿元。刨去增值收益调节金,农民可以获得的入市收益为20.8亿元,当地人士形容“这是真真切切的土改红利”。

  建立制度支持体系 农民也是决策者

  刘守英表示,德清农村集体经营性建设用地成功入市,离不开一整套成体系的制度供给的支持。德清试点对于集体建设用地入市的制度化、法治化,形成理论和制度成果,做了重要贡献,“原来农民自发搞的时候,是没有这一套东西的”。

  这包括:

  ——入市决策程序。德清明确,集体经营性建设用地的所有权主体是农村集体经济组织,农民和农民集体理应成为入市事项决策者。故此,德清系统推进了村级土地民主管理,将宗地情况、入市方式、交易形式、起始地价、合同条款、收益使用等入市重大事项纳入全程公开、民主管理范围,明确入市事项须经民主决策方可提出入市申请。

  试点过程中,德清有4宗条件成熟的地块因各种原因没有通过村民代表会议入市表决,政府最后选择不强制推进,充分尊重群众意愿。

  ——初步建立城乡统一的地价体系。德清制定实施了《德清县集体经营性建设用地出让地价管理规定(试行)》,指导、规范中介组织地价评估行为;明确每个地块必须选择两家评估公司评估,客观公正地体现市场价格。德清还启动了城乡统一的基准地价体系修编,开创建立了集体经营性建设用地基准地价和租金体系。

  ——建立交易平台。德清在参照国有建设用地出让经验的基础上,建立相关市场规则,将全县集体经营性建设用地统一纳入县公共资源交易中心交易,建立多方协同的入市监管服务机制,实现了与国有建设用地“统一的交易平台、统一的市场规则、统一的服务监管”。

  ——落实抵押权能。德清县政府出台了《关于鼓励金融机构开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的指导意见》,当地农业银行先试水,在全国率先试点实施集体经营性建设用地使用权抵押贷款。

  ——探索建立收益分配机制。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制是这轮全国试点的核心任务之一。德清以“同权同价同责”为出发点,确定了土地增值收益调节金收取合理比例。

  收益由国家、集体、个人共享

  德清通过收取土地增值收益调节金的方式,来调节收益分配。

  据试点工作领导小组披露,德清通过3个步骤来测算收益调节金的收取比例。

  首先,参考征地区片综合价,以5万元/亩作为集体经济组织的投入成本;其次,按照德清县国有土地市场平均价(工业25万元/亩,商服业80万元/亩),估算集体经营性建设用地入市后的亩均增值收益;最后,明确以政府投入的基础设施配套费用(4~8万元/亩)以及参照国有土地出让提取用于社会公共利益的社会保障、教育、农业发展、生态补偿等7项基金(约占出让总价的16%)作为收取调节金的主要依据。

  德清采取按规划用途和区位差异,差别化收取增值收益调节金的方式。经过综合测算,工业用地按土地级差区域位置不同分别按16%、20%、24%收取增值收益调节金,商服用地按土地级差不同分别按32%、40%、48%收取增值收益调节金。

  德清并明确,政府收取的土地增值收益调节金,用于农村基础设施建设、环境建设、土地前期开发等支出,仍旧反哺于农民和农村。

  在农村内部,则按照三级集体经济组织不同,差别化落实农民和集体收益。德清明确,属乡镇集体经济组织的土地入市的,收益不直接分配,主要用于辖区内农村基础设施建设、民生项目等支出;属村级集体经济组织的土地入市的,农户通过股权增厚(入市收益追加量化成员股权)的形式,享受分红权益;属村内其他集体经济组织(村民小组)的土地入市的,收益的10%应作为村集体提留,归村集体所有,用于村内公益事业,其余可在该集体经济组织成员之间公平分配。不过,在一次分配与多次长期分配,属村民小组的土地入市收益如何分配等问题上,尚存在不同意见。

  德清县发现,集体经营性建设用地权利得到确认后,极大地释放了土地利用效能,促进了小微企业发展。集体经营性建设用地使用权享有与国有建设用地同等的抵押权,实现了“同等抵押”,企业也更愿意放心大胆地进行升级改造,拆除破旧厂房,升级机器设备,助推经济转型升级。经过初步测算,至2015年底已入市的41宗土地,新建和追加投资将达3亿元以上。

  重点探索异地调整入市

  2016年,在就地入市之外,德清还将重点探索异地调整入市,探索开展城中村整治入市;确保完成入市100宗,力争200宗(2000亩)。德清国土局副局长邱芳荣告诉财新记者,6月8日,德清将推出14宗地异地调整入市,“探索意义比原来大”。

  德清县总结,土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革,无论从资源利用角度看,还是从资产权益角度看,都有密切联系,不宜分割实施,应打通统筹操作。不过,目前,这还没有得到中央和有关部门顶层设计支持。

  “集体经营性建设用地入市试点的价值,是消除有关部门疑虑,只要有规范、完善的安排,农民是能够很好地使用集体建设用地的。两种所有制土地平等进入市场,不是无稽之谈。”刘守英表示。

  刘守英认为,存量集体建设用地入市试点,对于完善制度配套体系,为建立城乡统一土地市场提供了信心。同时,集体建设用地入市改革,必须有更系统地设计,尤其在征地制度与宅基地制度改革上与之联动设计,释放更大制度红利。

责任编辑:徐和谦 | 版面编辑:杜春艳
财新传媒版权所有。如需刊登转载请点击右侧按钮,提交相关信息。经确认即可刊登转载。
  • 收藏
  • 打印
  • 放大
  • 缩小
  • 苹果客户端
  • 安卓客户端
推广

财新微信

热词推荐:
武汉 内涝 西安曲江入室杀人 张丽丽同志撤销党内职务处分 长沙 叶选宁 翻身派出所 武汉填了多少湖 绥芬河武警杀人 衢州新闻 南极臭氧空洞减小 延迟退休最新消息 机场 skytrax 洪灾 雷洋尸检结果公布 雷洋案最新消息