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北京商品住宅“缺地”仍未解

2017年03月20日 19:26 来源于 财新网
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虽然北京市相关部门表示,2017年商品住房用地实际供应量将大大超过去年,不过,这并不意味着北京商品住宅用地摆脱了紧供应。260公顷的供地规模,仅相当于2014年商品住宅用地实际供给量的一半
近年来,北京的商品住宅用地供地计划普遍完不成。这一表态意味着北京将加大今年供地计划的落实力度。 视觉中国

  【财新网】(记者 黄子懿 汪苏)3月17日,北京市住建委在对房地产调控新政的解读中,专门对2017年土地供应计划做出解释。其表示,将切实增加商品住房有效供应,2017年商品住房用地实际供应量将大大超过去年,三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷,是去年全年实际供应量的2.5倍。

  这将是北京自2013年以来首次完成商品住宅供应计划。近年来,北京的商品住宅用地供地计划普遍完不成。这一表态意味着北京将加大今年供地计划的落实力度。不过,这并不意味着北京商品住宅用地摆脱了紧供应。260公顷的供地规模,仅相当于2014年商品住宅用地实际供给量的一半。

  虽然这几年北京房价快速上涨,但北京商品住宅供地总体上不断紧缩。

  依据相关统计公报,2013年-2016年,北京商品住宅用地的实际供应量分别为978公顷、517公顷、382公顷、103公顷,逐年下降。

  值得注意的是,2016年,北京商品住宅供地计划完成率仅有12.1%。即便今年商品住宅用地实际供应量超过去年,这一供地规模仍很低。

  今年北京商品住宅用地供地计划260公顷中,还包含83公顷自住型商品房用地。3月17日,北京住建委也表示,北京近期将推出商品住宅用地52公顷,其中自住房用地44公顷。

  自住型商品房,简称“自住房”,是北京2013年针对“夹心层”推出的住房类型,价格比同地段商品住房低30%左右,五年内不能上市,上市后收益的30%须上交。在北京具有购房资格的家庭,都可以申请购买。但北京市户籍无房家庭、经济适用房、限价房轮候家庭,具有优先购买权。许多楼盘的中签百分比都在个位数。大多数购房人目前“够不着”。

  若扣除自住型商品房,2017年真正可推出用于一般商品房的土地,将更少。

  虽然两会期间北京连续投放多块土地,但如果后续不追加计划,北京商品房住宅或仍将面临供地荒。

  紧缩供地

  根据北京市国有建设用地供应计划,2011年-2016年,北京商品住宅用地计划供应量分别为1220公顷、850公顷、850公顷、1000公顷、750公顷、850公顷,总计5520公顷。

  而根据2011-2016年的北京市国民经济和社会发展统计公报、北京市规(国)土委年度工作总结以及供地计划执行情况,2011年-2016年,北京商品住宅用地的实际供应量分别约为598公顷(完成49%)、472公顷(完成55.5%)、978公顷(完成115%)、517公顷(完成51.7%)、382公顷(完成50.9%)、103公顷(完成12.1%),总计实际完成供地约3050公顷。

  2013年供地计划完成情况可谓“特例”。当时,北京市国土局在年度总结中称之为“落实房地产调控政策要求,加大住宅用地供应成效显著”。但此后商品住宅供地又继续下滑,2016年甚至出现断崖式减少。

  北京严格控地已不是新闻。2012年,北京公布的《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》就已明确,北京“三环以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地,四环以内原则上不再新增供应集中建设经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地。”

  数据显示,北京土地供应近年来持续走低。据上述公开数据,2011年-2016年,北京计划供地总量从6500公顷逐年递减至4100公顷,实际完成量从5735公顷减少至2072.2公顷。六年间,北京供地计划完成率分别为88.2%、72.1%、81.5%、61.3%、50%、50.5%,下滑趋势明显。

  据《中国国土资源报》统计,2011年-2016年,北京土地出让金分别为1113亿元、671亿元、1853亿元、1917亿元、2010亿元、852亿元。2016年,紧缩供地影响了土地出让金总收入,但推高了交易单价。

  商住用地中,位于朝阳区五环的驼房营地块,成交楼面价为5.5万元/平方米。此外,大兴、门头沟、顺义等三宗郊区地块楼面价均超过4万元/平方米。

  “地荒”何来?

  有市场人士认为,北京供地紧缺催生高地价,北京市政府自身供地意愿不足。并且,北京有意“以地控人”“以房控人”。

  也有学者认为,北京面临土地供应的乏力。

  中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平认为,土地供应转向存量开发也在某种程度上导致了土地供应乏力。他指出,国土部在“2015年全国土地利用计划”中首次提出要统筹存量与新增建设用地:新增用地减量,存量土地盘活。此后,北京市在2016国有建设用地供应计划中明确,2016年新增建设用地控制在1850公顷以内,鼓励和引导利用存量建设用地2250公顷。

  “这些都直接导致了土地供应量的下跌。”叶剑平透露,2016年7月,北京市国土局和北京市规划委员会正式合并为规土委。此次合并过程中,供地停顿三个月,这是2016年北京一度出现“地荒”的直接原因。

  “从过往的情况看,如果每年的供地计划都没有完成,说明可能土地征收工作有难度,因为要供应的是净地。”北京市政协委员、中国房地产协会副会长苗乐如表示。

  据一位知情人士解释,近年北京供地计划完不成的原因是,一方面,国土部对热点城市的土地供应有要求,不允许降供地计划;另一方面,随着城镇化推进,储备开发项目拆迁难度大,一些地块未能达到供地条件。同时,在北京疏解非首都功能、控制人口导向下,供地上也做了一定调整。

  2017年,在疏解首都非核心功能的方针下,北京开始施行“最严控地令”,对现有用地做“减法”。2月,北京市市长蔡奇公开表示,2017年-2020年,北京全市年均减少存量30平方公里(折合3000公顷),减到30平方公里以上的,才是当年新增建设用地的规模,以便对新增用地及新增产业形成更严格的约束。

  此后,由北京市政府常务会议审议通过的《北京市2017年国有建设用地供应计划》提出,2017年,北京计划供应土地3900公顷,比去年减少200公顷。其中,商品住宅用地计划供应260公顷,较去年下降七成。

  该计划还提出,要鼓励和引导利用存量建设用地2145公顷,占比超50%,新增建设用地须控制在1755公顷以内。

  优先保证政策性住房

  与商品住房供地计划的低完成率不同,实际执行中,保障性住房被优先保证。后者包括公租房用地、棚户区改造用地、定向安置房用地、经济适用房用地(含中央、军队单位用地)等。

  2011年-2016年,保障性住房实际供地分别完成1338公顷(计划完成率100.6%)、696公顷(计划完成率81.8%)、805公顷(计划完成率100.6%)、678公顷(计划完成率104.3%)、495公顷(计划完成率110%)、366公顷(计划完成率105%);总计4378公顷,总完成率98.8%,占实际住宅供地比重为58.9%。

  根据历年北京的国民经济和社会发展统计公报,2012年-2016年,北京新开工、筹集各类保障性住房分别为18万套、16.2万套、10.1万套、10.8万套、5.6万套,共计60.7万套。

  对于2016年保障房供地减少,相关部门负责人曾在接受媒体采访时表示,这是因为北京保障房经过几年集中建设,已有一定基础。并且,“十三五”期间,北京市将重点鼓励货币化保障,保障房向以租售并举、以租为主调整。

  针对买不起商品房又享受不到保障房的“夹心层”,北京近年又推出自住型商品房。2017年1月,北京市住建委披露,北京已累计推出自住房项目69个,分配项目59个,已摇号签约5.6万套,入市项目均价1.8万元/㎡。

  北京市住建委表示,2017年北京将至少落实1.5万套自住房供地。

  “简单靠增加土地供应,也不能解决目前的房价问题。”苗乐如表示,北京供需矛盾过于尖锐,有限空间面临无限需求,解决房价问题应从供需结构上考虑。具体来讲,要充分保证保障房和自住房供应,与其他商品住房形成合理配置。“从新加坡的经验看,大约三分之二的供应需要放在保障房和自住房上。”苗乐如认为,目前政策性住房供应依然不够,需要提高。

  不过,也有市场声音认为,增加土地供应,打破政府对供地的垄断,才是降地价、降房价的根本举措。

责任编辑:汪苏 | 版面编辑:李丽莎
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