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北京学区房交易陷入胶着 政策市何时休

2017年03月27日 18:47 来源于 财新网
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连日撒网,北京已形成全面“围堵”学区房市场之势——异形房不具入学资格,商品房首付高额。这头极其敏感的“猛兽”似被捆住手脚
北京五道口地区的学区房。 视觉中国

  【财新网】(记者 陈少远 实习记者 吴迪)连续十日,北京——这座常住人口约2170万的城市密集释放着为学区房市场退烧的政策信号。

  23日,北京规划国土部门、公安部门、教育部门联合发声,称对不具备实际居住意义的“异形房”一律不予不动产转移登记,不予落户,不予就近入学资格。

  24日,包括链家在内的10家中介门店因“涉违规代理、哄抬房价”被查处,停业整顿一个月。这些门店位于西城区丰汇园小区等附近,该小区曾被曝出卖出46万/平米的“天价学区房”(后经媒体报道实际交易未达此天价,但该小区单价均价在2月底已超20万/平米)。

  影响范围最大的是3月17日北京的新限购政策——购买二套房将“认房又认贷”,且首付比例提升至60%。在北京的“改善性住房需求”链条中,学区房已成为重要一环。因为优质教育资源集中在东城、西城、海淀三区,一种换房逻辑在一些家长群体中自发生长——等孩子适龄,卖了此前的房子,择学区而居,待孩子上完学,再将学区房换成非学区房的大房。

  “价格这两三个月估计都不会涨了,可能会降”。一名链家房产中介向财新记者透露,3月17日后,学区房成交量“减少不少”,放缓趋势主要源于“卖家不卖,买家观望”。

  学区房市场陷入胶着

  为给二手房交易市场降温,北京还在22日晚公布,非京籍人士购房要满足“纳税连续60个月”。两日后,北京限购的不仅“认房”“认贷”又“认离”,离婚一年以内的房贷申请人按照“二套房信贷政策”执行。

  另一位链家房地产中介也告诉财新记者,学区房购买人群中70%到80%的卖家都是为了换房,但新政让他们纷纷“换不成房”,买家也驻足观望。

  “价格快降下来,让之前买不起的人也有点机会。”在一个学区房主题交流QQ群里,有家长表示。

  北京学区房是否将下降?上述地产中介认为,现在交易暂止,是因为各个渠道“封死”,导致要换房的卖家不卖,减少房源。但学区房是稀有资源,作为“刚需”,需求量并没有减少,所以价格依然会坚挺,“有投资价值”。

  “抑制学区房,主要看教委的政策。”中原地产分析师张大伟分析,若入学政策没有大调整,学区房交易不日又将回暖。

  异形房不予就近入学

  “异形房”一词在北京“围猎”学区房的行动中横空出世。据相关部门的解释,它指“过道房、车库房、平房一间改多间等不具有实际居住意义的房屋”。

  因为学区房在北京持续高烧,近年媒体屡屡曝光,知名中小学附近的过道或小面积平房被高价购买,用作学区房。

  《法制晚报》报道,2016年,有房产中介网站挂出一处位于西城区大耳胡同的过道,因中介称可落户,并“对口师大附中,实验一小前门分校学区”,面积仅10.9平米的这条过道被叫卖至150万。

  新华社也曾报道,2016年西城区金融街附近的一个四合院内,一个总面积2平米的平房,总价卖至26万元。《新京报》报道也指出,2013年,北京第二实验小学的附近多处四合院内的平房被不同房主分割买下,每间单独出售房子都可以获取一个该小学入学名额。

  一位链家中介告诉财新记者,在新政出台前,在西城区德胜学区内的平房,若有产权本,单价可达20万/平米,“但这样的平房现在很少了”。

  随着新政出台,“只要有产权本,1平米的房子也可落户上学”将成为历史。

  但目前北京市相关规定中尚未对“面积过小不能进行居住”的异形房的面积作明确定义。

  “过小”是什么标准?北京的政策可能存在收紧空间。财新记者梳理发现,在广州越秀区,30平方米以下学区房的不具就近上学功能,苏州则规定,学区房的人均面积不得低于18平米。

  房产和教育挂钩的逻辑

  上海交通大学经济学院特聘教授陆铭在此前的研究中指出,发达国家的学区制度设计,更强调教育资源供需的就近匹配。

  以美国为例,不论是在城市学区中购房或租房的居民,均有资格将子女送进学区内的公立学校。而各区域学校的教育资金,则主要来自于学校附近居民所缴交的物业税,“好的学区与好的居住区因此能互相拉抬”。

  但在北京,因优质教育资源主要布局在东城、西城、海淀三区,教育资源的分布和大城市人口向外扩张的趋势相背离。陆铭指出,北京市东城、西城、海淀三区聚集了全北京约70%的“重点中学”和“重点小学”。但随着大城市扩张,大量新增人口居住在城市郊区,同时大城市的人口政策也在引导中心地区人口向郊区疏散,“重点中小学往往过度集中在内城,并未适应居住郊区化的趋势。”

  陆铭告诉财新记者,越是按片区划分,其实越将买房子和教育挂钩,“这个问题本身就是一个经济学问题,因为选择学校,和(一个家庭的)购房行为、居住选址相关”。

  中国的家长为何更青睐买房而非租房?据知情人士透露,目前在北京优质资源集中的学区,热门学校对于录取学生有顺位排序原则,其中在片区内有房有户多是第一顺位,若是热门学校,“还要比户口落在房产上的年限”。并且,在京籍儿童有户无房(户主是父母,但房主是祖辈)、有房无户(房主是父母,但户主是祖辈)、户口挂靠(房主户主都是近亲)等依次顺位录取结束后,有富余学位才会考虑集体户口和五证齐全的非京籍儿童。

  捉摸不定的政策市

  在中国,学区房市场极易受政策影响。财新记者梳理媒体报道发现,在北京,教育政策一生变,学区房价格立即随之起伏。

  例如西城区椿树馆小学学区房在近年节节攀升,一举升至12万/平米,起因于2015年该区教改政策规定,这所小学毕业生不低于80%直升北京八中本部。

  东城区自2014年启动教改,以名校史家小学为中心成立史家教育集团,实行大年级组制。集团内的遂安伯小学附近的孩子因此在低年级时有可能到史家小学低年级部上学。改革效果立竿见影,遂安伯小学附近的房子房价攀升,而史家小学周边房价不再居高不下。

  “教育质量的高低会在房价中体现出来。”北京师范大学教育学部暨首都教育经济研究院讲师郑磊告诉财新记者,学区房是教育公共服务和房地产市场的结合,体现了教育的“资本化”。

  但中国的学区房市场又是一个没有清晰规律可循的市场,落户年限、多校划片等教育政策的风吹草动,都影响学区房的溢价。

责任编辑:任波 | 版面编辑:王永
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