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住建部:共有产权住房旨在遏制牟利

2014年06月04日 17:33 来源于 财新网
依据产权比例关系确定上市交易的分配比例,目的就是遏制在购置型的保障房里的牟利空间

  近日,住建部召开新闻发布会介绍保障房建设情况,在会上,该部总经济师冯俊表示,“通过共有产权方式明确产权人和政府间的产权比例关系,依据产权比例关系确定上市交易的分配比例,目的就是遏制在购置型的保障房里的牟利空间,通过这样的机制,使得买下来这个房子主要是解决住房问题,但不能通过把房子卖掉去牟利。”

  以下是问答实录:

  新华社记者:

  有两个问题,第一个问题,关于住房保障方面。随着保障房大规模推进,退出问题日益凸显。最近《城镇保障住房条例》正在征求意见,不知道对于退出问题将做怎样制度安排?《政府工作报告》也提出要加大共有产权住房的供应,目前这些试点进展情况如何?第二个问题,关于房地产市场。当前房地产市场出现了一些新变化。从前几个月数据看一些指标出现了下滑,大家热议是否拐点已经到来。对于这种变化您怎么评价?

  住建部总经济师冯俊:

  3月28日,国务院法制办开始就《城镇住房保障条例》在网站上向全社会征求意见,时间一个月。现在根据向全社会、向公众征求意见的情况,以及征求各地方、各部门的意见,以及再次听取的专家意见,正在进行修改。在不太长的时间里,经过一定程序,《城镇住房保障条例》就可以上报国务院了。《条例》的出台,将解决民众关心的使住房保障工作有法可依的问题,能够使住房保障中的各项矛盾得以妥善处理,使老百姓的权利得到保障。

  刚才您提到的退出问题,确实是《条例》起草过程中着力解决的,这也是我们长期调研中关注的问题。

  需要说明,媒体所说的退出包含两层意思,一是原本不符合条件,由于提供虚假信息又在审核过程中没有审核出来,导致不符合条件的人住上了保障房,这在严格意义上应该适用纠错机制,要纠正。真正需要比较慎重考虑的是第二种情况。老百姓收入是增长的,保障住房会居住比较长时间,收入增长了怎么退出是个难点。保障对象有两个条件:一是住房确实困难,二是没有能力通过自己努力在市场上获得住房。退出问题的制度设计是这样考虑的。如果你有了合适住房就应该退出来,把有限的保障房资源让更需要的保障对象利用,这样使资源配制更加公平,急用的人先用。

  对收入的提高要慎重。我讲一个真实的故事。有一个城市把廉租房的收入准入标准定在家庭人均收入636块。有一个三口人的家庭,男主人病了没有就业,女主人1800元的收入,有一个小女孩,人均收入600元,当然符合廉租房标准。很不幸男主人癌症去世了,1800元变成对应两口人了,平均收入变成900元,收入超过了标准线40%,怎么办?这样的家庭我们让它退出吗?于情于理都不太合适。让他们退出来,他们搬到哪儿住呢?所以在退出问题上,制度设计绝不能简单化。较低收入家庭之所以收入低,是由两个原因导致,一是劳动能力低,二是就业不充分。像这样的家庭在比较短的时间很难实现收入层级的变化,有时候收入稍微有点提高,也很难在市场上买得起房子、租得起房子。所以对收入提高后的退出机制设计一定要实事求是:第一,要有一定的宽容度,要允许一定的收入增长,要有一定的稳定时期;第二,通过经济方法来处理退出问题。比如收入增长了,廉租房租金提高一点,随着收入不断增加,廉租房租金可以一直提高到市场租金。总之,我们说的退出机制并不是说一定要退出保障房,而是要退出原来的福利机制。这样的制度设计可能更合理一些。

  记者朋友提到共有产权住房的问题,今年的政府工作报告中也提到这个问题。共有产权住房起到两个作用,一个是在整个住房供应体系当中解决买商品房买不起,住公租房又不符合条件,因为他又有一定的经济能力。怎么办?通过共有产权的方式,可以使得一部分群众自己支付一部分钱解决自己住房问题。

  另外也是规范现在的经济适用房和限价商品房制度,通过共有产权方式明确产权人和政府间的产权比例关系,依据产权比例关系确定上市交易的分配比例,目的就是遏制在购置型的保障房里的牟利空间,通过这样的机制,使得买下来这个房子主要是解决住房问题,但不能通过把这个房子卖掉去牟利。

    共有产权住房在一些城市已经做过,实施过程中很多问题需要试点来解决,现在有些地方已经开始准备做方案,尽可能地使试点工作制度更完善,弊端更少。这是回答你的第一个问题。

  第二个问题,当前房地产市场形势媒体都很关注。我也看到,最近一段时间很多媒体,包括一些专家都在说房地产市场、房价是不是出现了拐点。对这个问题我讲三层意思:

  第一,很抱歉,我没看懂什么叫拐点?拐点是个数学概念。拐点是什么?拐点是图形曲线从凸变成凹或者从凹变成凸的那一个点。如果说这个图像能够用函数表示,这个函数是二阶导数为零或者是二阶导数不存在的这个点。我们在对经济现象或者其他经济态势分析时也用这种分析方法,“拐点”并不描述曲线是上行的态势或者是下行的态势,也不描述态势的转折点。“拐点”恰恰处于上行或者下行过程红的某一点。“拐点”恰恰描述曲线再延续一段,就改变了它的上行或下行的方向。这是我要说的第一层意思。第二,模拟经济运行或者其他事物发展过程的曲线,先有结果,再有曲线,都是实证性的分析,或者说,“拐点”是事物实际状态的分析工具,而不是预测工具。

  在经济分析上,有些朋友用拐点描述经济现象我确实不太理解。我们用模型或者函数表述社会经济现象的时候,都是实证性的分析,这个现象发生了,用图像在每个点上根据时间做横轴、数据做纵向拟合成一个曲线,要实际发生才能画出图,是实证分析工具而不是预测工具。所以在市场分析的时候我从来不说拐点,我理解的拐点和现在社会上说的拐点完全是两回事。有些人说房价下行了,说是拐点,实际上是个转折点。

  第二,当前房地产市场发展的基本情况。总体上说,我们大多数指标都在增长,整个增速在下降,但这并不等于负增长。以前增速那么高,现在增速下降一点儿,也属于市场正常的调节,只有少数指标出现了负增长,比如新开工面积、销售面积、成交量。需要说明,必须历史的看问题,同比增长负,这是指跟去年同期相比,2013年前几个月的增长情况是什么呢?新开工增长50%,成交量增幅也相当大。在前面有这么大的增长情况下,拿现在跟前面那么大的基数做比较,所以出现了负增长。这是由于前面基数过大造成的。整体的房地产市场大多数指标还是处于增长过程中,当然增速慢一点也是社会自然调节的过程。

  有媒体朋友在关心拐点、对房价非常关心。我理解的房地产市场调控主要目标是追求供求平衡、市场平稳,我们把价格作为调控目标过于狭义化。当然市场供求是否平衡、市场是否平稳,价格是重要信号。通过价格分析供求平衡、市场平稳这两个目标是不是处于正常区域。整体宏观调控的目标都是对着这个来的。现在的房地产市场确实出现了一定的分化,有些地方库存量过大,有些地方比较短缺。关于这个问题,今年政府工作报告已经提出了“分类调控”的基本原则。对那些库存量大的,供过于求的城市,要执行好首套房最低首付款比例、贷款利率优惠的政策,目的是满足自住型的、改善性住房需求;对供求矛盾比较突出、房价上涨压力比较大的城市,要加快中小套型普通商品住房的供应,形成有效供给,继续遏制投资投机型需求,也要增加共有产权住房的供应。

  最后我要说一句话,我们对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求这个原则。我是把住房需求分成两类:消费性需求、投资性需求。消费性需求就是通常所说的自住性需求。整个调控当中始终鼓励保护消费需求,遏制投资需求,这是我们政策的基调。

  谢谢。

版面编辑:周天
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